NIIF: VALOR RAZONABLE - VALOR DE MERCADO SUBVALORADO Y SOBREVALORADO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS

EDILBERTO DIAZ GAITAN

El valor de mercado es conocido como uno de los métodos de valoración más  empleados  para determinar el valor razonable de activos inmobiliarios, definido como el valor por el cual se negocia o transa un bien, con la condición que compradores y vendedores conocen sus características y se encuentran exentos de presiones para determinar su precio.

La contabilización de los activos inmobiliarios, presenta así dos inconvenientes básicos para determinar la razonabilidad de su valor y  su posterior contabilización y presentación en los correspondientes balances y estados financieros:

En muchas ocasiones, se le presenta de manera subvalorada, por efectos tributarios, con el objeto de "alterar" la liquidación de  los impuestos municipales de predial, delineación urbana, valorizaciones, plusvalía, o alterar impuestos de carácter nacional, como puede ser el de patrimonio, cuando como en el caso colombiano se superan ciertos topes (aclaro, para el actual impuesto de patrimonio fijado para financiar los perjuicios y daños producidos por la ola invernal del año 2010), o para alterar la liquidación del impuesto de renta y complementarios mediante el procedimiento de renta presuntiva. En otras ocasiones, se le subvalora para lograr disminuir impuestos registrales, de notaría, de retenciones en la fuente, y de ganancias ocasionales.

Para otras ocasiones, de índole crediticia y financiera, los activos inmobiliarios se presentan de manera sobrevalorada, con el fin de lograr la obtención de diversas clases de préstamos por parte del sector bancario, crediticio y financiero, dándole así el prestatario a su activo inmobiliario un valor sobrevalorado con fines hipotecarios, prendarios, o en resumen, de garantía de sus potenciales solicitudes de créditos tanto con sus proveedores, como con el sector bancario, crediticio y financiero, entre otros.

A esa sobrevaloración del activo inmobiliario, por parte de los prestatarios, las entidades prestamistas considerarán un valor al activo inmobiliario, considerando primordialmente factores de  liquidez y riesgo del activo inmobiliario recibidos en garantía por los préstamos concedidos.

Tratándose de préstamos concedidos, el sector bancario, crediticio y financiero procura una subvaloración de los activos inmobiliarios, argumentando en la mayor parte de eventos ausencia de liquidez del activo inmobiliario, es decir, plantea la imposibilidad de vender a un corto plazo los inmuebles recibidos en garantía por préstamos otorgados, con el fin de monetizar esos inmuebles o bienes reales, pues aumentar su inventario de inmuebles  no es propiamente su negocio o actividad en el circuito económico. De no lograr rápidamente la monetización de esos inmuebles, el marco legal financiero les obliga a castigar esas carteras.

Adicionalmente, el sector bancario, crediticio y financiero tiende a subvalorar los activos inmobiliarios recibidos en garantía de sus préstamos, aduciendo el riesgo incurrido en que sus prestatarios incumplan en el pago de sus obligaciones, por razones endógenas a condiciones del prestatario, o razones exógenas, por razones microeconómicas y macroeconómicas de la economía interna e internacional del país.

Complementando el análisis, existe la posibilidad muy real, que respecto a la venta de inmuebles  financiadas por el sector bancario, crediticio y financiero, se presente una sobrevaloración, aumentando su tasa de ganancia más por efecto de precio de vivienda, que por efecto de tasas de interés. Fenomeno éste que ha originado en varias oportunidades en la economía mundial las llamadas burbujas hipotecarias.

Las anteriores consideraciones, permiten resumir en parte, las dificultades de plantear un valor de mercado, un valor razonable del activo inmobiliario, cualquiera sea el método de valoración empleado

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